La bajada de tipos dispara un 40% la demanda de hipotecas en Euskadi y desata una batalla bancaria

Este contexto económico más laxo –los tipos están al 2,25% frente al 4% de hace un año– impacta directamente en una suavización del euríbor –el índice de referencia en los préstamos a tipo variable–, lo que a su vez alivia el bolsillo de los ciudadanos en las cuotas de sus hipotecas. Por esta razón, la demanda sube entre particulares. A su vez, las entidades bancarias, que disponen de mayor liquidez porque anticipan menos margen en otros productos financieros, echan el resto en este segmento para captar nuevos clientes –especialmente los más solventes–, ofreciendo condiciones más atractivas.

Entrando en detalle, DV ha realizado una ronda con algunos de los bancos con mayor presencia en Euskadi –Kutxabank, Laboral Kutxa, Sabadell, BBVA y Rural Kutxa–. Lo más común es que una hipoteca cubra hasta el 80% del valor de la vivienda. Es decir, los bancos suelen financiar hasta ese porcentaje, lo que significa que el comprador debe aportar el 20% restante como entrada. En cambio, cuando los tipos de interés están más bajos como es el caso, ese porcentaje de financiación bancaria puede aumentar, aunque siempre condicionado a unas garantías.

Es lo que está sucediendo en el País Vasco en la actualidad, un ecosistema un tanto especial por el alto precio del valor de la vivienda, sobre todo en capitales como en San Sebastián y en Bilbao. De ahí que los bancos estén concediendo en algunos casos préstamos que cubren el 90, el 95 y hasta el 100% del valor de la vivienda, pero sujeto eso sí a avales y a la capacidad de reembolso de los clientes.

Desde Kutxabank, con una cuota de mercado del 30% en hipotecas en Euskadi, informan que la concesión de financiación por encima del 80% está asociada a «convenios y programas de avales con el Instituto de Crédito Oficial –ICO– y las comunidades autónomas».

Porque las iniciativas de avales promovidas junto a las administraciones «permiten hacer frente» a los pagos derivados de un préstamos a jóvenes –menores de 35 años– que, «aún siendo solventes, no han generado ahorro suficiente para conseguir la entrada de la vivienda».

El banco de las kutxas vascas confirma el buen momento que atraviesa el mercado hipotecario. «La bajada de tipos está reactivando la demanda de inversión crediticia», confiesan. Y cifran en un 35,5% el aumento que ha registrado en el primer trimestre respecto al mismo periodo de 2024.

Unos registros que confirman desde Laboral Kutxa, la segunda entidad por cuota de mercado en Euskadi, donde el aumento ha sido «del 40%». Preguntados por los requisitos que se valoran para las concesiones por encima del 80% del valor de una casa, responden que tienen en cuenta la «capacidad de reembolso y garantías» de los clientes.

Desde el banco de las cooperativas también añaden que los jóvenes –cuyos sueldos iniciales son bajos y por tanto necesitan de un mayor apoyo bancario en el desafío de la emancipación– son un perfil que solicitan este tipo de préstamos. «El último dato que manejamos es que el 17% de las hipotecas concedidas a jóvenes iban por encima del 80% del valor de la vivienda», confiesan. Y anuncian que en junio ofrecerán una hipoteca joven «con 0% el primer año, sin comisión de apertura, y luego a tipo variable».

¿Y por qué modalidades de hipoteca se decantan los clientes? Las que más comercializan son las de tipo fijo –aquellas en las que el tipo de interés se mantiene constante con una cuota que será la misma– acaparan «casi tres de cada cuatro», y las mixtas a cinco años –tipo fijo durante los cinco primeros años y luego a tipo variable–. «No tenemos inconveniente en formalizar operaciones a tipo variable puro si fuera el caso», matizan, y precisan que en la oferta online ofrecen hipotecas variables, mixtas a tres años y fija.

Banco Sabadell, por su parte, se desmarca en parte de la actual oferta agresiva de préstamos al asegurar que «no hemos modificado las políticas de riesgo» durante el último año y adveran que la competencia entre las distintas entidades del mercado la perciben «dentro de la normalidad habitual en esta tipología de producto».

Así, las condiciones básicas de las hipotecas en esta entidad financiera son una financiación «hasta el 80% del valor del inmueble o de tasación –el que sea menor– en la compra de primera residencia o hasta el 70% en la compra de segunda residencia con un plazo de amortización hasta 30 años. Con la ayuda de un simulador, calculan la cuota y el importe máximo de préstamo que se estima puede solicitar el cliente en base a ingresos y gastos informados. Se recomienda que la cuota de la hipoteca no represente un porcentaje superior al 35% de los ingresos netos». Con todo, la oferta «se puede mejorar» con bonificaciones por la contratación de determinados productos y servicios como la nómina, seguros de vida, hogar...

En Rural Kutxa aseguran que siguen una línea «muy predecible» en los últimos años, ya que han apostado por la «financiación a promotores de viviendas y también por facilitar esa financiación al cliente particular,». En ese sentido, añaden, el mercado «nos conoce y sabe que somos una entidad ágil en la concesión de operaciones hipotecarias y que damos facilidades de financiación a ambos públicos, ya sean promotores o particulares. Somos una entidad comprometida con la sociedad guipuzcoana y la financiación es una fuente muy importante para la economía».

Sobre si existe una guerra hipotecaria o no en el actual contexto, creen que «sí se percibe una fuerte competencia, algo muy sano para el cliente, pero no solo el factor precio es crítico en la toma de decisiones». Es decir, desde su punto de vista, el cliente «valora varias propuestas financieras en las que, además del precio, juegan un papel fundamental otras variables como la vinculación, las referencias que tenga esa persona de una entidad financiera u otra...».

En cuanto a las tendencias hipotecarias, desde Rural Kutxa están constatando que el mercado «está ponderando más las propuestas a tipo fijo, aunque depende mucho de las necesidades financieras y del perfil y aversión al riesgo que tiene cada cliente».

Finalmente, en Rural Kutxa valoran más «la capacidad de pago del cliente que el hecho de que se supere el 80% de la financiación del valor de la vivienda. Por ese motivo, sí que ofrecemos hipotecas que exceden este límite, pero siempre valorando esa capacidad de pago».

¿Y cuál es el interés medio que están ofreciendo las entidades bancarias en una hipoteca a tipo fijo y variable? Realizamos la consulta a Miquel Riera, experto hipotecario del comparador Helpmycash. Según sus datos recopilados, el interés medio que ofrecen los bancos actualmente a tipo fijo es de alrededor del «2,65% TIN –tipo de interés nominal, el precio que se paga por un préstamo concedido por la entidad bancaria–. Hace un año, en cambio, el tipo medio era muy superior, desde el 3,10% TIN. Ahora bien, todavía estamos lejos de los intereses de menos del 1,5% TIN de 2021».

En lo que respecta al mercado de las hipotecas a tipo variable, el interés medio «se ha mantenido relativamente estable durante los últimos dos años: alrededor del euríbor más 0,60%. Es inferior al que los bancos ofrecían cuando el euríbor cotizaba bajo mínimos. Entonces, el interés medio de las hipotecas variables era de en torno al euríbor más 1%».

Riera asegura que los bancos empezaron a abaratar sus hipotecas –especialmente las fijas– a finales de 2023. «Ahora bien, las mayores rebajas se han dado en la segunda mitad de 2024 y durante el primer trimestre de 2025», asegura. Interpelado por las causas por las que los bancos realizan ofertas más agresivas, interpreta que responde a dos factores: «Porque pueden y porque lo necesitan».

El primer razonamiento guarda relación, desde su punto de vista, con que a las entidades bancarias «les cuesta mucho menos financiarse» a través del BCE por la bajada de tipos de interés. En consecuencia, «pueden ofrecer hipotecas más baratas manteniendo sus márgenes».

Y en segundo lugar, el saldo vivo hipotecario –la cantidad que los bancos tienen prestada a través de sus hipotecas– «se redujo considerablemente en 2023, pues se contrataron menos préstamos hipotecarios por las subidas de tipos. Para ganar dinero, las entidades necesitan prestarlo, así que han abaratado sus hipotecas para captar clientes y aumentar la firma de operaciones», sentencia.